万达商业(03699.HK)轻资产模式，仍然没获得香港资本市场注目。上市两个月来，股价多空斗争极为白热化，最后整体呈现出向上趋势。时间推倒返2014年12月23日，在IPO这条道路上力战7年之久的王健林再一在港交所等来敲钟的那一刻。万达商业以288亿元的募资规模、2000亿的市值，向公众呈现出了一场声势浩大、大佬云集的资本盛宴。
台前的派对掩饰了幕后的紧绷：万达商业这个享有8000多万平米土地储备，2000余万平米持有人型物业的可观商业体，资金的吞吐量十分难以置信。2014年，整个万达集团2425亿元的营收中，将近七成(1827亿元)是由万达商业贡献的。但同时万达商业地产贷款特应付账款3200亿元，未来还需向开建工程投放2389亿，资金市场需求近5600亿。
尽管账上有748亿现金、IPO融得288亿元，理论上还有1319亿存货可相继所求，但资金缺口仍有3200亿元。据万达商业招股书中的管理层提示表明，2014年中公司的净负债率早已高达96%，全年核心清净利率有可能仅有为4%这些财务数据证实了外界仍然以来对万达资金链紧绷、收益率较低的猜测。所以，当万达商业最后能踩着认购发行价的下限、48元/股展开全球发售时，委实令其一些业内人士实在惊讶。
因为以其向全球发售的44.75亿股总股本、143亿元的核心净利润计算出来，每股收益(EPS)为3.2元，对应2014市盈率(PE)为12-13倍。而在香港上市的中资房企2014年平均市盈率为4.5倍，即便是在商业地产领域更加被寄予厚望的华润置地，其市盈率(PE)一般也不过在10倍左右。这个发行价是基石投资人鼎力支持的结果。消息人士告诉他《中国企业家》，在本次IPO中，12家基石投资者总计股份了万达商业公开发行股份的56.37%。
上述人士透漏，有部分基石投资者实际不愿缴纳的价格是高于发售价格的，他们交易中不回避决定了抽屉协议的有可能。即便基石投资者们手中的股票很大地协助万达商业瞄准了股价、防止整个盘面大幅度波动，但上市首日万达商业还是以破发完结。
所幸为了平稳发售价格，承销商从一开始就设置了绿鞋机制(绿鞋机制，本质上是一种期权决定，承销商在股票上市的30天内，可以择机按照统一发售价格超额配售原计划公开发表发售股份总数15%的股份)。期间，一旦股价暴跌48元/股的发行价，承销商们就在二级市场上以44-48元的价格大大买入万达的股份，再行以誓约价格分配给事前明确提出股份申请人的投资者。资深地产人黄立冲告诉他《中国企业家》，从最后行使的超额装备情况来看，万达的承销商们：高盛、中金等在二级市场招揽了5580余万股、20余亿港元来支撑股价。
截至2月10日，万达商业的收盘价仅有为45.10元，与发行价比起跌幅超过6%。股价趋势现实地体现了投资者对万达模式的猜测。
在现实面前，王健林的作法是将过去与未来画下一条分割线，未来追加的万达商业项目绝大多数都会采行轻资产模式。目前，万达商业早已月运营的购物中心有89个，将近半数坐落于二线城市，一线城市和三线城市的比例则分别为12%和39%;未来还将有88个购物商场和51个酒店将相继完工营业且6成以上居住于三、四线城市。万达扩展的速度十分慢。
当竞争对手们还在二线城市拿地研发的时候，它有可能早已扩展到了四线城市。皇家授权测量师学会(RICS)中国区发言人、盈石中国商业投资控股集团研究中心总经理张平对《中国企业家》说道。万达的速度的另一面，是它把自己陷于了必需两面作战的境地。
二线城市是国内商业运营商们缠斗尤为白热化的战场。世邦魏理仕中国区商业服务部资深董事储祥昀如是说。这里挤满了过多的购物中心，供需流失早已相当严重;而这群对价格更加脆弱的消费群体，也是电商巨头阿里和京东们争夺战的目标。
某种程度定位中低端购物中心的万达广场堪称在线上线下腹背受敌。而在三四线城市，由于这里购物中心的容纳力更加受限，所以为了守住先机以及造就楼市发展的必须，万达广场必需尽早落地。所以，即便2014年全国投资都在上升的形势下，万达也依旧要维持较高的开工率和投资量。
王健林并不直言所谓万达模式早已无法持久的持续下去。一方面，房企们不有可能总有一天以现在这样的规模销售下去，楼市天花板迟早会经常出现。
另一方面，万达的负债率已低约90%，且整体融资较高。所以万达必需利用房地产市场没遇到天花板的这几年较慢转型。王健林想要让万达重一起。
回国港上市早已为万达存量资产插上了左翼，现在追加项目也即将装上右翅未来万达计划开业的50个项目之中，将有40多个回头轻资产路线。他告诉他《中国企业家》。
他的计划是，用别人的钱来做到自己的事。即用股权换资金，在确保财务安全性的前提下仍需要以万达速度在各地把实体商场很快铺开。王健林不择手段退出股权，也要提升速度的原因在于，他在殊不知一个与互联网和大数据都有关系的、更加将来而宏观的计划。
到2020年，万达线下实体购物中心的客流未来将会超过数十亿人次。王健林指出，这将是万达十分贵重的财富。互联网时代，商业运营链条上好比是租户和开发商，还有互联网巨头，但他们之间的利益并不完全一致。
他们都不不愿对外开放自己的存量数据库，在增量上又彼此试探、表达意见不一。而万达广场线下极大的客流，是一笔既不必须花钱买流量，也不必须相接别人的入口的极大资源，我们的目标是将他们发展沦为会员。进而，万达如果需要顺利掌控这些人的有效地数据，就可以将之用作构成自己的产业优势，王健林告诉他《中国企业家》，这就是互联网金融带来他的最深刻印象的变化之一。
按照王的设想，他不会从万达的会员中遴选出适合的投资者，由其按照出资比例拥有项目的股权，每年为其获取相同比例的收益。同时，投资者手中的股权可以通过交易平台展开光阴。在持有人数年之后，还可以通过把项目整体出售再行取得一笔相当可观的报酬。在王健林显然，这就是把金融和产业的融合。
事实上，这是十分相似REITs(房地产投资信托基金)的一种融资决定。7年前，万达曾在香港尝试过，但告终了。
至今王健林都否认是因为麦格理忽悠了自己，不过万达现在想新的捡起这个金融工具。
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